GAYRİMENKUL HUKUKU
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk 2025
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlamıştır. Bu uygulamanın neticesinde kira ve kira davasına dayanan kira tespit davası, kira artış davası, kiracının tahliyesi davası, davaları için dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu gelmiştir. Bu zorunluluğa uymayan davalar usulden reddedilecektir. Hak kaybına uğramamanız için gayrimenkul davalarında uzmanlaşan avukatlarımızdan destek alabilirsiniz. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenen ve iki tarafın karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen bir sözleşme türüdür. Sözleşmenin tarafları kiracı ve mal sahibidir. Mal sahibi, belirli bir ücret karşılığında bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmayı kabul eder. Kiracı da kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmelerinden kaynaklanan anlaşmazlıklar genellikle tahliye, kira bedelinin belirlenmesi ve kira bedelinin güncellenmesi davaları şeklinde ortaya çıkar. Bu davaların detayları bir sonraki bölümde anlatılmıştır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu yapmak için birçok kolaylık vardır. Bunlardan biri bağlı olduğunuz il adliyesine giderek Arabuluculuk Merkezinden başvuru yapmaktır. Diğer bir yol vatandas.uyap.gov.tr adresinden mobil imzanız vasıtasıyla başvuru yapmaktır. Eğer dosyanızı şahsen değil vekil aracılığıyla takip ediyorsanız
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Tanımı ve İşlevi
Arabuluculuk, özel hukuk alanındaki anlaşmazlıkların tarafların kendi istekleriyle başvurdukları bir alternatif çözüm yöntemidir. Bu yöntem, mahkemeye gitmeden veya mahkemeye gittikten sonra da tercih edilebilir. Arabuluculuğun ana işlevi, yargının iş yükünü azaltmaktır. Bunun yanında anlaşmazlıkların dostane, süratli ve kesin bir biçimde sonuçlandırılmasını hedefler.
Arabuluculuk, hukuk sistemimizde iki türlü uygulanır: zorunlu ve ihtiyari. Zorunlu arabuluculuk, dava açabilmek için öncelikle arabuluculuk sürecinin bitirilmesi gereken bir dava koşuludur; yoksa dava usulen reddedilir. Ticari uyuşmazlıklar, işten çıkarma uyuşmazlıkları ve kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuğa örnek olarak sayılabilir.
İhtiyari arabuluculuk ise tarafların tamamen kendi rızalarıyla seçebilecekleri, mecburi olmayan bir yöntemdir. İhtiyari arabuluculuğa başvurmak için tarafların, özel hukuk alanındaki anlaşmazlık konusunda serbestçe anlaşabilecekleri bir durumda olmaları gerekir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvuru
Arabuluculuk sürecine katılmak isteyen taraf, ilgili davanın görüleceği mahkemenin yer aldığı adliyedeki Arabuluculuk Bürosu’na bizzat veya avukat aracılığıyla başvurabilir. Arabuluculuk Bürosu olmayan yerlerde ise yazı işleri müdürlüğüne başvurmak yeterlidir. Bu şekilde, arabuluculuk sürecinin eşit ve düzenli bir şekilde başlaması sağlanır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk: Arabulucuyu Seçmek Mümkün mü?
Arabuluculuk sürecine girmek isteyen taraf, Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından belirlenen listeden bir arabulucu seçer. Taraflar aynı listeden mutabık kalarak kendi arabulucularını seçebilirler. Arabulucu, tarafsız olmalıdır. Eğer yetki konusunda bir itiraz olursa, bu durum ilk toplantıda belgelerle birlikte dile getirilir ve ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından kesin bir karar verilir. Arabulucu bu tür durumlarda kendisi yetki kontrolü yapmaz, dosyayı mahkemeye gönderir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk İşleyişi
Arabulucu İletişim ve Toplantılar
Arabulucu, taraflarla iletişim kurarak toplantı yerini ve zamanını belirlemeye çalışır. İletişim bilgilerinde eksiklik veya yanlışlık varsa, arabulucu tarafları bulmak için çaba sarf eder. Arabulucu, tarafları aydınlatır ve ilk toplantıya davet eder.
Arabuluculuk Toplantıları
Taraflar veya temsilcileri, arabuluculuk toplantılarına katılabilir. Taraflar isteklerini sunar ve müzakerelerle çözüm ararlar. Arabulucu, adil ve eşit bir ortam sağlar ve gerektiğinde çözüm önerileri sunar.
Gizlilik İlkesi
Arabuluculuk süreci gizli ve bilgiler saklı tutulur. Bu süreçte elde edilen bilgiler dava veya tahkimde delil olarak kullanılamaz. Bazı belgeler bu kuralın dışındadır ve kullanılabilirler.
Tarafsızlık ve Eşitlik
Arabulucu, tarafsızlık ve eşitlik ilkesine uygun davranır. Arabulucu olarak görev yaptığı uyuşmazlıkla ilgili olarak tarafların avukatlığını yapamaz.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Toplantısı
Arabulucu, tarafları müzakereye katılmaları için çağırdığında, tarafların ilk kez bir araya geldiği toplantıya “ilk toplantı” adı verilir. Bu toplantı, arabulucu tarafından kayıt altına alınır.
Arabuluculuk Son Oturumu ve Tutanağı
Arabulucu, son oturumda da bir tutanak hazırlar. Bu tutanak, arabuluculuğun başarılı bir şekilde tamamlandığını gösterir. Arabuluculuk son tutanağı, potansiyel bir dava açılması durumunda dava dilekçesine eklenmez veya mahkeme tarafından verilen süre içinde sunulmazsa, dava reddedilebilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk zorunlu hale geldiği için, arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gereklidir. Bu adım, davanın geçerliliğini sağlamak için son derece önemlidir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculukta Haklarınız
Kayıtlı arabulucular, arabuluculuk unvanı ve bu unvanın sağladığı yetkileri kullanma hakkına sahip kişilerdir. Arabulucular, tarafsızlık ve adalet ilkesine bağlı olarak hareket etmeli ve gizliliği korumalıdır. Tarafları, arabuluculuk sürecinin temel prensipleri, aşamaları ve sonuçları hakkında eksiksiz bir şekilde bilgilendirmekle sorumludur. Arabulucular, arabuluculuk faaliyetinde bulundukları uyuşmazlıkla ilgili olarak daha sonra bir tarafı temsil edemezler.
Arabuluculuk sürecinde, arabulucunun hakları ve yükümlülüklerinin yanı sıra, arabuluculuğa başvuran tarafların da hakları ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Taraflar, arabuluculuk süreci ve sonuçları hakkında tam bilgilendirme hakkına sahiptirler. Arabuluculuk, tamamen gizli bir süreçtir ve bu gizlilik hem bir hak hem de bir yükümlülüktür. Taraflar, arabuluculuk sürecinin gizli kalmasını isteme hakkına sahiptirler ve bu gizliliği korumakla yükümlüdürler. Ayrıca, arabulucu da arabuluculuk faaliyeti sırasında elde ettiği tüm bilgi ve belgeleri gizli tutmakla yükümlüdür. Arabuluculuk sürecinde gizliliğe aykırı davranışlarda bulunan bir kişi, Arabuluculuk Kanunu’nun 33. Maddesi uyarınca 6 aya kadar hapis cezasıyla cezalandırılabilir.
Arabuluculuk sürecinde, taraflar, bireysel olarak katılma hakkına sahiptirler veya tercihleri doğrultusunda avukatları veya yasal temsilcileri aracılığıyla da bu sürece dahil olabilirler.
Arabuluculuk Sürecinde Zaman ve Zamanaşımı İşlemleri
Zorunlu arabuluculuğun uygulandığı durumlarda, arabuluculuk başvurusunun yapıldığı andan arabuluculuk son tutanağının imzalandığı ana kadar olan süreç içinde zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Genel bir ilke olarak, arabuluculuk son tutanağının imzalanmasını takiben, zamanaşımı süreleri ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların zamanaşımı süresi genellikle 10 yıldır, bu nedenle kira tespit ve tahliye davaları da aynı süreye tabidir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Ücretleri ve Masrafları
Arabulucular, yürüttükleri arabuluculuk faaliyetleri karşılığında ücret ve masraflarını talep etme hakkına sahiptirler. Hatta, arabulucu süreci başlamadan önce ücret ve masraflar için avans da talep edebilirler. Taraflar arasında aksi bir anlaşma yapılmadığı takdirde, arabulucunun ücreti, faaliyetin tamamlandığı tarihte geçerli olan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. Taraflar, bu tarife altında bir ücret belirleyemezler.
Arabuluculuk süreci sonunda taraflar anlaşamazsa ve kira tespit veya tahliye davası açılırsa, arabuluculuk süreci için belirlenen sabit ücret, arabuluculuk bürosu tarafından arabulucuya ödenir. Davanın sonucuna bağlı olarak, bu ücret davayı kaybeden taraftan tahsil edilir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Sonuç
Arabuluculuk süreci sona erdiğinde, taraflar arasındaki anlaşma resmi bir tutanakla kayıt altına alınır. Bu tutanak, taraflar veya gerektiğinde avukatları veya yasal temsilcileri tarafından imzalanır. Eğer bu belge, taraflar, avukatları veya temsilcileri tarafından imzalanmazsa, sadece arabulucu tarafından imzalanabilir ve bu durum ayrıntılı bir şekilde açıklanır.
Taraflar, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağladılarsa, bu konuda daha sonra dava açma hakkına sahip değillerdir. Ancak, arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanamazsa, bu durum son oturum tutanağına kaydedilir. Bu tutanak, kira tespit veya tahliye davası açmak için dava dilekçesine eklenmelidir. Tutanağın eklenmeden mahkemeye başvurulursa, mahkeme davacıya tutanağın sunulmasını hatırlatan bir ihtar içeren davetiye gönderir. Eğer bu ihtara rağmen tutanak mahkemeye sunulmazsa, dava usulden reddedilir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Anlaşmalarının İcra Edilmesi
İş, Tüketici ve Ticaret davalarında, arabuluculuk son tutanağında tarafların avukatlarının imzasının bulunması durumunda, bu belge hukuki icraata uygun kabul edilir.
Kanunlarda hukuki icraat için icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu olduğu durumlar haricinde, taraflar ve avukatları ile arabulucunun, ticari uyuşmazlıklar bakımından ise avukatlar ile arabulucunun birlikte imzaladıkları anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi gerekmeksizin mahkeme kararı niteliğinde kabul edilir (6325 sayılı Kanun m.18). İcra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu olduğu durumlarda ise, taraflar, anlaşma belgesinin icra edilebilirliği için yetkili ve görevli mahkemeden talepte bulunabilirler. Ancak, icra edilebilirlik şerhi olmadan da anlaşma belgesi geçerlidir. Bu durumda, icra edilebilirlik şerhi içeren anlaşma belgesi, mahkeme kararı gibi kabul edilir ve icra edilebilir nitelikte bir belge olarak kullanılır.
Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi vermeye yetkili ve görevli mahkeme, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, arabulucunun faaliyet gösterdiği yer olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’ni belirler (Arabuluculuk Kanunu m.17/2).
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Sonrası Dava Açılma Prosedürü
Arabuluculuk sürecinin sonunda taraflar anlaşmışlarsa, bu anlaşmaya dair daha sonra dava açma hakkına sahip değillerdir. Ancak, arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanamayan konularda dava açılabilir. Tarafların anlaşamadıkları konularda düzenlenen ve tarafların, avukatlarının veya kanuni temsilcilerinin ve arabulucunun imzalarını içeren bir “anlaşmama tutanağı,” açılacak olan bedel tespit veya tahliye davasının dava dilekçesine eklenmelidir. Aksi takdirde mahkeme bu tutanağın ibrazı için belirli bir süre verecektir. Belirtilen süre içinde tutanak dava dosyasına sunulmazsa, dava usulden reddedilecektir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin artırılması veya azaltılması için açılan bir dava çeşididir. Bu davalar “Kira Bedelinin Tespiti Davası” olarak adlandırılır ve hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi‘nden alır.Kiralanmış olan taşınmazın bulunduğu yerdeki sosyal, ekonomik ve çevresel değişimler nedeniyle, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin zamanla güncellenmesi gerekebilir. Bu sebeple, beş yıl süreyle yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılı için uygulanacak olan kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.Bu tespit işlemi yapılırken, mahkeme tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, benzer kiralamalardaki kira ücretleri ve kiralanmış olan mülkün mevcut durumu gibi unsurları dikkate alır. Böylelikle taraflar arasında adil bir kira bedeli oluşturulur
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kiralama ilişkisinde ortaya çıkan olağanüstü durumlara göre kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep eden bir davadır. Bu dava, kira sözleşmesinin koşullarının değişmesi ve kira bedelinin bu değişikliklere uyum sağlaması gerektiği durumlarda açılabilir. Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak, kira bedelinde bir artış veya azalış değil, kira bedelinin adil bir şekilde güncellenmesi isteğidir. Bu dava, kiralama ilişkisinin adalet ve denge ilkesine uygun olarak devam ettirilmesini amaçlar.
Kira uyarlama davası, hem kiracı hem de kiralayan tarafından açılabilir ve genellikle ekonomik, sosyal veya çevresel faktörlerin kira bedelini etkilemesi sonucunda ortaya çıkar. Bu faktörler arasında, bölgedeki emlak piyasasındaki değişimler, tüketici fiyat endeksindeki dalgalanmalar, benzer nitelikteki kiralama işlemlerindeki kira bedelleri ve kiralanmış mülkün mevcut durumu sayılabilir. Mahkeme, bu faktörleri dikkate alarak, taraflar arasında adil bir kira bedeli tespit eder.
Özetle, kira uyarlama davası, kiralama ilişkisinde meydana gelen olağanüstü durumlara göre kira bedelinin yeniden düzenlenmesini sağlayan bir hukuki yoldur ve taraflar arasındaki dengeyi korumayı hedefler. Bu dava, kiralama ilişkilerinin adil ve dengeli bir şekilde yürütülmesine katkıda bulunur.
Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazetede ilan edilen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi uyarınca, kira tespit ve tahliye davalarında arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Bu değişiklikle birlikte, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira tespit ve tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna gidilmesi gerekmektedir. Fakat, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren bu uygulama, bu tarihten önce açılmış olan kira tespit ve tahliye talepli davalara uygulanmayacaktır.
7445 sayılı Kanun’da, arabuluculukla ilgili düzenlemelerin, bu madde yürürlüğe girdiğinde devam etmekte olan davalar için geçerli olmayacağı açıkça ifade edilmiştir. Dolayısıyla, mevcut davaları kapsamayacaktır.
Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Gönüllü Arabuluculuk
Kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk süreci, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girecek olan zorunlu arabuluculuğun aksine, bu tarihten önce açılmış ve sürmekte olan davalar için de geçerli olabilecektir. Bu tarihten önce açılan davalar için hukuken tarafların gönüllü olarak arabuluculuğa başvurmasını engelleyen bir hüküm yoktur. Zorunlu arabuluculuk, bir dava şartı olduğu için, taraflardan birinin arabuluculuğa başvurması yeterlidir. Fakat gönüllü (ihtiyari) arabuluculuğun işlemesi için her iki tarafın da ortak bir irade beyan etmesi şarttır. Yani, tarafların uzlaşmaya ve anlaşmaya yönelik irade göstermeleri, arabuluculuk sürecinin sonuç vermesi için önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesi davası, kira sözleşmesinin yenileneceği zaman açılabilir. Bu nedenle beş yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmeleri ve her beş yılda bir yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılı başlamadan önce kira bedeli belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Kira bedelinin tespiti davası ile kira bedeli uyarlama davası farklıdır. Kira bedeli tespiti davası sadece konut ve işyeri kira sözleşmeleri için kullanılırken, kira bedeli uyarlama davaları taşınır kiralar için de kullanılabilir.
Hakim Kira Bedelini Nasıl Belirler?
Kira tespit davasında hakim, tüketici fiyat endeksi artış oranını, benzer kira bedellerini ve kiralananın durumunu dikkate alarak adil bir şekilde kira bedelini belirler.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Hangi Durumlarda Tahliye Davası Açılmasına Neden Olur?
Kira sözleşmesi süresi sona erse bile, kiracı kiralananı bedelini ödeyerek kullanmaya devam edebilir. Ancak, bu durumun tek istisnası tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Taahhütname yazılı, kiracının açık iradesini içermeli ve kira sözleşmesinin tarihinden önce veya aynı gün verilmemelidir. Aksi takdirde tahliye davası açılamaz. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra verilip verilmediği önemlidir.
Arabulucuya Başvurulduğunda Anlaşma Zorunlu Mudur?
Arabulucuya başvurulduğunda, arabulucu ile anlaşma zorunlu değildir. Arabuluculuk süreci boyunca taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanakla mahkemeye başvurulabilir.
Taraflar Anlaşır İse Arabuluculuk Son Tutanağı Direkt İcra Edilebilir Mi?
İş, Tüketici ve Ticaret davalarında arabuluculuk son tutanağında tarafların avukatlarının imzası bulunuyorsa, bu belge hukuki icraya uygun kabul edilir.
Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmak Zorunlu Mudur?
Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılma zorunluluğu yoktur; taraflar vekilleri aracılığıyla da temsil edilebilirler. Ancak, arabuluculuk toplantılarına katılmamak, mahkeme masraflarının tamamından sorumlu olma riskini taşır ve toplantıya katılmayan taraf lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle tarafların veya vekillerinin toplantılara katılmaları önemlidir.
Arabulucu Ücretini Kim Öder?
Arabuluculuk başvurusu ücretsizdir. İki saate kadar süren arabuluculuk görüşmelerinin masrafları Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır. İki saati aşan görüşmelerde ise taraflar Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre eşit olarak öderler. İki saate kadar Adalet Bakanlığı tarafından ödenen ücret, dava sonunda davayı kaybeden tarafın yargılama giderlerinden bir kısmını karşılar.
Bu Uygulama Devam Eden Davalara Nasıl Etki Edecek?
1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış ve devam eden davalara yeni düzenlemenin etkisi olmayacaktır. Yani, yeni düzenleme yalnızca 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılan davalara uygulanacaktır. Devam eden davalar için ise arabuluculuk sürecine gönüllü olarak başvurulabilir, ancak başvurulmazsa dava şartı eksikliği nedeniyle dava reddedilmeyecektir.
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecimdeki taleplere bağlı mıyım?
Arabuluculuk faaliyeti, gizlilik ilkesine dayanır. Bu nedenle, taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, bu süreçteki beyanları mahkemede delil olarak kullanılamaz.
Birden Fazla Talepten Yalnızca Biri Zorunlu Arabuluculuğa Tabi İse Nasıl İlerlemeliyiz?
Yargıtay’ın kararlarına göre, bir dava içinde zorunlu arabuluculuğa tabi bir talep ile zorunlu arabuluculuğa tabi olmayan bir talep bir arada bulunduğunda (dava yığılması HMK md. 110), esas olan mahkeme yargısıdır. Bu nedenle, dava açıldığında zorunlu arabuluculuk nedeniyle davanın reddedilmemesi gerekecektir.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuğun Değerlendirilmesi
Arabuluculuk, hızlı, adil ve uzlaşmacı bir süreçtir ve kira davalarında zorunlu arabuluculuğun kullanılması, mahkemelerin iş yükünü azaltmayı amaçlar. Kira bedeli tespit davalarında arabuluculuk taraflar arasında başarılı bir uzlaşma sağlayabilirken, kiracının tahliyesine yönelik davalarda anlaşma daha zor olabilir ve bu nedenle süreç uzayabilir. Bu yeni uygulamanın kira bedeli tespit davalarında daha etkili ve faydalı olacağı öngörülmektedir.